西部网（记者 马晴茹）9月14日下午，西安市发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，西部网、陕西头条记者就网友较为关心几个问题进行了梳理。

    “共有产权房”是什么？占比多少？

    共有产权房是指由政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。

西安市房管局住房供给侧改革通气会现场

    据西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授介绍，此次结构性改革实施方案统一了保障房概念，保障性租赁房统一为公租房，可销售的统一为共有产权房，从土地供应和房屋供应上各占20%。“但我个人粗略计算，保障房供应数量应该大于40%。因为保障房的户型小于商品房，在面积上土地供应是40%。那肯定供应人口会超过40%。“租购并举”共有产权通俗理解就是个人在购买的时候只能购买70%的产权，政府再持有30%的份额。购房者要给政府代持机构按市场评估价的70%付租金。“这个概念听起来比较拗口，其实就是两部分产权共有，购房者出价先买一部分，再租赁一部分，会减轻他的经济负担。”

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗发言

    共有产权住房套型面积多大？

    原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。

    共有产权房销售价格是多少？

    集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划设计条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”。

    “共有产权房”将在哪些地方规划布局？

    按照“东拓、南控、西进、北跨、中优”的城市空间发展战略，综合产业发展、区域定位、公共配套、招商引资等因素，科学合理规划公租房、共有产权住房的空间布局。

优先在生活配套及市政配套设施完善的城市建成区布局，提前在产业园区、创客空间等新市民和人才聚集区配套建设，确保规划空间布局与城市整体空间发展定位相适应。轨道交通车辆段上盖及其沿线一定范围内的居住用地，主要用于公租房、共有产权住房建设，方便中低收入家庭和各类人才的居住生活。

申请购买共有产权住房的家庭应符合哪些条件？

据实施方案中规定，（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。

（二）申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。

自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。

（三）申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。

（四）其它需满足的条件。

一个家庭只能享受一次共有产权住房。

共有产权住房产权份额如何划定？

共有产权住房的产权份额实行差异化管理，单个项目的购房人产权份额，由西安市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，并向社会公开。

政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金，市场评估租金实行动态管理。

购买共有产权住房的，购房人(夫妻双方)应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容。购房人可按政策性住房贷款有关规定申请公积金、商业银行等购房贷款。

共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人，共有产权住房市场价格实行动态管理，购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋，不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。

如何建设“共有产权房”？

据了解，共有产权住房的建设实行政府主导下的企业化、市场化运作，建设资金由取得土地出让使用权的国有独资政策性住房专营机构或房地产开发企业自筹。支持各类金融机构采取直接投资、融资等方式建设共有产权住房。

杨东朗说，公租房和共有产权房会统一由政府成立一个建设运营公司，从开始的规划建设、销售、包括之后的管理都由它进行。同时也向社会开放，号召社会上有能力的单位或公司加入。“因为建设量非常大，市场份额也很大，单只靠国有企业没有办法完成，所以也需要社会力量。”

另一方面是保障房除了政府新建外，还有各单位的人才房保障房，利用现有的住宅、建设用地，在规划许可的条件下建设公租房或共有产权房，可以多渠道的保障。

“共有产权房”的产权如何管理？

实施方案中规定，购买共有产权住房不足5年的（以购房合同网签备案之日计算，以下同），购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。

购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。购房人也可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。

西安市保障性住房管理中心主任薛建华说道，这确保了保障房的居住属性，也最大限度的抑制投资属性。购买共有产权房五年之后才可以上市交易，而且政府拥有优先购买权，如果政府放弃，购房者可以上市交易，但是交易中溢价的部分要按产权比例分割，也从另一方面保障了共有产权政府和个人的属性。

“共有产权房”的保障范围和品质如何确保？

薛建华表示，此次实施方案的保障范围扩大到城镇中低收入及中低收入以下的住房困难家庭，也包括符合条件的新就业职工、新毕业的大学生以及经过各类认定的人才，同时也取消了收入限制。“只要在本市居住工作的刚需（有住房需求）的家庭，你都可以申请。”

他说，不管是公租房还是共有产权房，都要提高房屋的建设品质，他们会从规划上的城市配套、户型面积、装修标准方面，全面提升公租房和共有产权房的建设品质，争取保障让市民住的进去、住的稳当、住得有尊严。

如何处理好新老政策的衔接问题？之前获租赁型保障房、经适房、限价商品房购买资格的家庭是否还要重新申请资格？

在实施方案中，明确梳理了关于原来的保障房的建设项目，从新文件下发之日起，将不再新立项目。不管是经济适用房还是限价商品房，原来的立项过的仍然按原来的政策规定去实施执行。

“就是老项目，老办法，新项目，新办法。”薛建华表示，原来取得经济适用房或者限价商品房资格，是一个有购房资格的保障对象，还是可以自主选择购买：一是按原来项目上市的经济适用房和限价商品房，继续认可资格，再者也可以刚实施的共有产权房项目上购买。“只要资格是在有效期限内，不需要重新申请。”

此次改革主要解决什么问题？

薛建华表示，近年来西安市从2010年人均住房面积28.7平方米到2017年的年底的33.7平方米，居民的住房条件得到很大的改善。但新时代人民群众对住房需求的新变化，保障房供应存在的问题也正在显现。例如住房供应不稳定，经济适用房，限价商品房供应比较紧张，加上保障房的土地供应、选址、建设标准以及基础配套设施都不尽如人意或者跟市民的需求不匹配。所以这次改革，是从土地供给侧改革入手，建立一个稳定、长效、持续的土地保障。“盖房子没有土地是不行的。所以我们先抓住土地供应这一套。从保障房的土地供应机制入手。”

方案明确规定一类是可以租的公租房，一类是可以买的共有产权房，通过两类住房建设，培育市民住房消费的习惯，形成公租房、共有产权房以及商品房全社会多层次多渠道的住房体系，从供给侧和需求侧两头同步发力，确保西安市的房地产市场平稳健康发展。